Die Stadt Frankfurt befinden sich seit Jahrzehnten in einer Phase der Umstrukturierung. Immer neue Viertel werden in unterschiedlichem Ausmaß von dieser Bewegung erfasst und verändert. So auch das Gallus. Die gegenwärtige Phase der Gentrifizierung die in Frankfurt und auch dem Gallus zu beobachten ist, kann als „Finanzifikation“ bezeichnet werden. Im Gegensatz zu der mehr individuell geprägten Veränderung in den 80ern, strömen derzeit riesige Mengen liquiden Kapitals auf Grund erhöhter Renditeerwartung in Städte wie Frankfurt. Dort treffen sie auf lokale Allianzen, die im Namen von Standort und Wettbewerb der Regionen, bereitwillig Unterstützung anbieten. Wohnraum wird in diesem Prozess auf seinen Tauschwert reduziert.

Frankfurter Praxis

Die Entscheidung für die Entwicklung eines Gebiets folgt den Interessen zahlungsfähiger Investoren. Diese stellen eine Anfrage worauf ein Bebauungsplan für das entsprechende Areal ins Verfahren gestellt wird. Nach einer Ausschreibung eines Architekten- Wettbewerbs folgt die Auswahl des Entwurfs durch den Investor. In einem weiteren Schritt einigen sich Stadt und Investor auf grundsätzliche Bedingungen. Erst jetzt wird der Plan der Öffentlichkeit vorgelegt, wobei hier auch nur Haus- und Grundbesitzer substanzielles Einspruchsrecht haben und das auch nur in Bezug auf nachbarschaftliche Belange. Schon in diesem Stadium können Teilgenehmigungen ausgesprochen werden, sodass der Bau vor einer ordentlichen Verabschiedung beginnt. In vielen Fällen kommt es gar nicht mehr zu dieser Verabschiedung.

Entwicklungen im Gallus

a) Verschiedenste Großbauprojekte

Das Europa-Viertel, der Rebstock-Park oder das Avaya Gelände sind Beispiele für Großbauprojekte im und am Gallus. Diese Projekte werden, auch wenn sie vermeintlich einen Anteil an gefördertem oder studentischem Wohnraum, wie das Avaya Gelände, vorsehen, einen negativen Einfluss auf die Miet- und Bodenpreise in der Umgebung haben. Neubauten erzielen häufig eine höhere Grundrente als bestehende Gebäude, wodurch ein Folge-Effekt auf die Umgebung ausgelöst wird, was schließlich zu steigenden Bodenwerten führen wird. Diese Effekte werden sich auch auf das Mietniveau übertragen. Die neu fetiggestellten und vermieteten Wohnungen gehen über den Mietspiegel in die Vergleichsmieten mit ein und treiben diese so nach oben.

b) Umwandlung von Wohnungen

Ein weitere Trend in der „Aufwertung des Viertels“ ist die Umwandlung von bestehenden Wohnungen. Wohnungen werden teilweise als einzelne möblierte Appartements zu höheren Preisen vermietet. Daneben trifft man im Gallus auch auf Luxus-Sanierungen von Gründerzeitbeständen. Weiterhin werden zusammenhängende Grundstücke erworben, der Bestand abgerissen und dann hochverdichtet neu bebaut.

Soziale Effekte dieser Entwicklungen

Für 2009 sah die Einkommensverteilung im Gallus noch so aus, dass die größte Gruppe zu den Niedrigverdienern gehörte. Mit den entstandenen und entstehenden Neubauten und der Aufwertung bestehenden Wohnraums dürfte sich diese Bild jedoch stark wandeln. Während im Westend und Nordend die Gruppen mit hohem Einkommen längst die Mehrheit darstellen, ist im Gallus eine Entwicklung dahin absehbar. Dieser Vektor ist ein starker Hinweis auf die Verdrängung, die abseits der noch gebundenen Wohnungen stattfinden.